Přestože Ivan Bartoš již není ministrem pro místní rozvoj a Piráti již nejsou součástí vládní koalice, Libor Dušek na ministerstvu nadále pracuje jako vedoucí analytického odboru. Podle svých slov doufá, že bude moci ve své činnosti, byť v omezené podobě, dlouhodobě pokračovat. Podle jeho názoru je účast vědců na analýzách a tvorbě zákonů přímo „u zdroje“ užitečná jak pro ně, tak pro stát.
Kromě toho se v posledních letech stále více zajímá o život ve městech, územní plánování a vztah mezi ekonomickými a sociálními zákony. A v tomto ohledu je to, jak a kde žijeme, klíčovou otázkou, která má široké důsledky pro fungování celé společnosti. „Pokud jsou města dobře postavena, podporuje to komunitní život, snižuje závislost na autech a přímo ovlivňuje zdraví obyvatel,“ vysvětluje absolvent Chicagské univerzity a pražské Univerzity Karlovy.
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí začaly opět prudce stoupat, zároveň se zvyšují ceny nájmů a bojuje se proti zdlouhavé a nevhodné výstavbě, mluví se ve veřejném prostoru stále častěji o nedostupnosti bydlení – vlastního i nájemního. Dussekův tým pracuje na nápadech, co s tím dělat, i když uznává, že cesta bude dlouhá, bolestivá a obtížná, protože zahrnuje mimo jiné řadu nepopulárních změn legislativy.
– Jak velký je problém dostupnosti bydlení v České republice?
– To je opravdu velký problém pro ty, kteří nemají vlastní nemovitost a budou brzy potřebovat bydlení – ať už jde o lidi, kteří si pronajímají prostory a často je musí měnit, nebo o mladé lidi, kteří hledají své první vlastní bydlení. Největší poptávka je samozřejmě v Praze, Brně a dalších velkých městech či jejich satelitech, kde je soustředěno nejvíce pracovních míst.
Zároveň je zvláštností České republiky, že více než 70 % rodin bydlí ve vlastním domě. Pro tyto lidi rostoucí ceny nepředstavují problém, protože si již nemusí nic kupovat. Někteří je dokonce vnímají jako zvýšení hodnoty svého majetku, i když jde spíše o účetní efekt – kdyby nemovitost prodali, museli by si stejně koupit jinou, dražší. Problém však nastává pro jejich děti, které jednou zdědí drahou nemovitost, ale do té doby budou platit za velmi drahé bydlení.
– Teď by mě zajímalo, jestli je problém hlavně v tom, že lidé chtějí přejít z nájmu do vlastního bydlení, nebo je situace ztížena pro ty, kteří v nájmu pokračují, protože nájmy raketově porostou?Nominální příjmy vzrostly za posledních 10 let asi o 60 %. Nájemné však rostlo rychleji než příjmy, a to i před paktem, a dosud se zvýšilo asi o 80 %. Ceny bytů určených ke koupi vzrostly ještě výrazněji, a to o 140 %.
V tom spočívá hlavní potíž. Životní úroveň obecně roste. Ale bydlení – jedna z nejdůležitějších položek rozpočtu, která výrazně ovlivňuje kvalitu života – zdražuje mnohem rychleji než mzdy. A to jak nájemné, tak kupní ceny.
– Není to tím, že náklady na bydlení v České republice prostě dohánějí západní Evropu. Nebylo to tak, že jsme dříve utráceli nepoměrně méně a nyní to doháníme?– To je častý argument, ale skutečnost je poněkud jiná. Srovnáme-li Prahu s ostatními velkými městy ve střední a západní Evropě, ukazuje se, že patří k nejméně dostupným hlavním městům z hlediska poměru nákladů na bydlení k příjmům. Kodaň, Stockholm, Vídeň, Varšava nebo Budapešť – ty jsou pro své obyvatele cenově dostupnější.
Samozřejmě existují i extrémně drahá města jako New York, Londýn nebo San Francisco, ale to jsou globální metropole s jiným ekonomickým kontextem a mnohem vyššími příjmy. Ve srovnání s městy, která jsou Praze blíže, je realita jasná – Praha je drahá. Navíc téměř v celé České republice dochází ke srovnatelnému růstu cen nemovitostí.
– Co se s tím ale dá dělat? To je přece věčná otázka, která bude pronásledovat tuto i příští vládu.– Řešení existují, ale není to jedno zázračné řešení. Pouhá další výstavba nestačí, problém nevyřeší ani dotované obecní byty. V Národní ekonomické radě vlády jsme navrhli seznam opatření, která bych rozdělil do dvou hlavních cest. První cestou je zvýšení nabídky bydlení – zlepšení trhu, částečná deregulace a odstranění překážek výstavby. V dlouhodobém horizontu to povede ke snížení cen. Ale ani to nepomůže všem. Je tu tedy ještě druhá strana – role veřejného sektoru a cílená podpora těch, kteří dnes bydlení nemohou získat, i kdyby se stalo o něco levnějším. Klíčové je spojit oba přístupy: efektivnější trh a pomoc těm, kteří ji potřebují.
– Vezměme to krok za krokem. O deregulaci se nyní hovoří na mnoha úrovních. V souvislosti se stavebnictvím se hovoří o extrémně zdlouhavých povolovacích procesech, ale ruku na srdce, současná vláda pro to dělá jen málo.
– Rychlost povolovacího procesu je velmi důležitá, ale v České republice se jí věnuje příliš velká pozornost. Zásadnějším problémem je nepřehlednost pravidel a vztah mezi regulací a územním plánováním.
Developer může mít projekt, který je plně v souladu s územním plánem, ale přesto trvá velmi dlouho, než získá povolení kvůli odporu sousedů. To často vede ke kompromisům, které obvykle projekty zkracují, což zhoršuje jejich ekonomiku a v konečném důsledku vede ke zvýšení cen bydlení. Řešením problému by mohla být větší předvídatelnost – pokud plán počítá s šesti podlažími, měl by projekt automaticky projít. Klíčem je stanovit předvídatelné limity, co může developer postavit v době přípravy plánu, ať už tomu říkáme územní plánování, rozvoj nebo regulace. Aby se předešlo sporům v pozdějších fázích.
– Nepředvídatelnost povolovacího procesu je něco, čeho se stavebníci velmi obávají. Proč politici tuto situaci už dávno nezměnili? Vědí to.– Radikální reforma územního plánování je možná a my na ní pracujeme na Ministerstvu pro místní rozvoj v rámci skupiny, která hledá konsensus mezi zainteresovanými stranami a inspiruje se i zahraničními vzory. Problémem českého systému je extrémní podrobnost územních plánů, které určují, že na pozemku lze stavět jen bydlení nebo průmyslové objekty, ale jsou abstraktní. Sousedé se na jejich tvorbě často nepodílejí a námitky vznášejí až v průběhu projektu, což vede ke sporům a průtahům. nová koncepce územní plány zjednoduší – budou určovat základní charakter čtvrti, veřejná prostranství a infrastrukturu, detaily budou upravovat rozvojové plány. Ty umožní předem určit výšku budov nebo hustotu zástavby. Získání povolení k samotné výstavbě, pokud bude v souladu s rozvojovým plánem, by mělo být mnohem snazší a nebude již blokováno námitkami sousedů. Tím se celý proces značně urychlí.
– Tímto způsobem by nebylo možné projekt zablokovat, pokud by byl v souladu s předem schválenými pravidly. Přesně po tom developeři volají.– Jde o to, aby se předem určilo, co se na pozemku může stavět, a předešlo se sporům. Tento přístup by pomohl i městům, která chtějí byty a mají pozemky, ale nemají prostředky na vlastní výstavbu. Aby bylo možné vytvořit studii, která jasně stanoví, co na pozemku může vyrůst. Veřejnost se bude moci vyjádřit dříve, než přijde investor, který pak pozemek od města koupí s tím, že jednou schválenou studii už nebude možné zpochybnit.
Druhým klíčovým cílem reformy územního plánování by mělo být odbyrokratizování zdlouhavého procesu, který mimo jiné brání tomu, aby se brownfieldy staly obytnými. Například na místě zaniklé továrny je stále povoleno stavět průmyslové objekty, ale výstavba bytů vyžaduje změnu územního plánu, což je proces, který trvá několik let s nejistým výsledkem. Řešením by bylo již na úrovni státu stanovit, že například na brownfieldech nebo v komerčních zónách ve městech s dobrou dopravní dostupností by se automaticky mohly stavět byty bez nutnosti změny územního plánu. A nejen byty, ale i sportovní a rekreační či kulturní zařízení.
– A je nutné kvůli tomu měnit zákon?– Ano, současná legislativa to neumožňuje. Nový stavební zákon výrazně změnil systém vydávání stavebních povolení a digitalizace, ale v systému územního plánování provedl pouze kosmetické změny. Reálně je reforma všeho najednou příliš velkým krokem. Pokud však chceme zjednodušit a zlepšit celý systém výstavby a rozvoje měst, musí i územní plánování projít zásadními změnami. Právě na tom v současné době pracujeme.
– Je ambicí vše zavést ještě před volbami?– Předpokládám alespoň konkrétní koncepční návrh, jak by měla reforma vypadat. Ale ne parafrázovanou verzi zákona.
– Je zřejmé, že za vysokými náklady na bydlení stojí mnoho vzájemně souvisejících problémů najednou. Proč?– Špatná politika a špatná regulace vytvářejí problémy, které se místo řešení příčin řeší zaváděním dalších nových regulací, které zase vytvářejí další problémy – a vzniká začarovaný kruh. Efekt sněhové koule, kdy se špatné politiky postupně vrší jedna na druhou.
Příkladem jsou stavební předpisy týkající se parkovacích míst. Dlouhou dobu bylo povinné budovat nepřiměřeně velký počet parkovacích míst, což výstavbu prodražovalo a zároveň podporovalo větší automobilovou dopravu. Nedávno, za Ivana Bartoše, byly tyto předpisy zmírněny, což je krok správným směrem – uvidíme, jaký bude skutečný dopad na výstavbu a dostupnost bydlení.
– Je to užitečná změna, ale zdá se mi, že o ní málokdo ví.– Požadavek, aby developeři budovali povinná parkoviště u bytů, zní na první pohled logicky. Na druhý, odborný, pohled však vyvstává řada problémů. V praxi bývá povinný počet míst nadhodnocen – například dvě místa pro všechny velkometrážní byty, ačkoli značná část rodin v takových bytech má jen jedno auto, nebo někdy vůbec žádné. To vede k paradoxní situaci – když se parkovací místa vybudují, prodávají se bytům pod cenou, například za 300 000 korun, ačkoli jejich vybudování často stojí kolem 1 milionu korun. Nebo jsou přímo zahrnuta v ceně bytu.
V důsledku toho jsou parkovací místa fakticky dotována a lidé si je kupují více, než kdyby platili plnou cenu. Tím se také podporuje větší vlastnictví automobilů nebo používání služebních vozů. Rodiny s jedním nebo žádným autem nakonec dotují parkování těm, kteří mají více aut. Náklady na jejich vybudování jsou zahrnuty v ceně všech bytů a zbytečně se prodražují o statisíce.
Vede také k nevzhledným řešením – místo přirozených ulic z většiny nových bytových domů trčí zchátralé garáže, které vytvářejí nepříjemné městské prostředí. A to je další důvod, proč lidé takové projekty často blokují – nejenže nevyhnutelně vytvářejí novou dopravu, ale také vytvářejí zbytečně velký dopravní proud. Navíc čtvrť spíše znehodnocují, než aby ji zkrášlovaly. A čím více je rozvoj blokován, tím je bydlení dražší.
V případě parkovišť navíc přišla přísná regulace vhod i samotným městům. Přenesla tak svůj problém s parkováním na developery. Mnozí komunální politici nemají odvahu zavést tržní ceny za parkování, naopak ho štědře dotují a v mnoha bytových komplexech je zdarma.
Kromě parkovišť je však problémem i financování obcí. Nové projekty zahrnují výdaje na školy a infrastrukturu, ale obce nemají dostatek daňových příjmů od nových obyvatel. Proto NERV navrhuje také změnu financování tak, aby růst počtu obyvatel přinesl také odpovídající financování, což sníží odpor k rozvoji a zlepší dostupnost bydlení.
V dilematu „města vs. venkov“ existují snad jen dva realistické scénáře rozvoje. Buď bude Praha a Brno dále růst a zbytek regionů se vyprázdní, nebo se budou rozvíjet regionální centra jako Pardubice, Jihlava nebo Zlín. Tímto způsobem budou prosperovat i kraje, ale na úkor růstu jejich center. Pokud porostou, budou tam přirozeně jezdit lidé, kteří by jinak jezdili do Prahy nebo Brna. Tím se také sníží tlak na růst cen nemovitostí.
